A さんのケース
駐在でドイツに来られた後に転職されて、ドイツに長く住むことを決心された4人家族からご依頼のケース
最初はご家族が住む場所をその対象に考えましたが、資金的な理由から4人の家族には十分なスペースを確保できないため、独身・単身赴任、あるいは子どものいないご夫婦向けのアパート経営を目指すことになりました。
独身・単身赴任、あるいは子どものいないご夫婦向けのアパート経営の場合、その場所はImmermannstr. 界隈に限られます。店子さんが交代する時に、一ヶ月の空きも出さないようにするには、Immermannstr. に面しているか、あるいは徒歩で5分以内の場所が必須です。
Immermannstr. 界隈の場合、相場の家賃を設定すれば、アパートが開くことなくひっきりなしに店子さんを見つけることができますが、離れれば離れるほど空いてしまう期間が出てしまうリスクが高まります。家賃収入が途絶えてしまう空きを失くすには、この条件はゴールデンルール、鉄則なのです。
探す方法は、スマホのアプリのImmoscout24 あるいは同インターネット、そしてRheinische Post(地元周辺の有力新聞) のウェブサイトにて。
現在最適な物件をサーチ中です...
(ドイツの不動産業界では、購入物件を探し始めてから平均1年かかるといわれています)
過去のお問い合わせ内容:
(下から古い順で、黒色がお客様からの文章、青が回答になります)
考え方は違うとはいえ、川崎さんのアドバイスがとても助かっています。
また自分のいいと思うことを勧めるのは基本ですからね。
ところでもう少し詳しく書くと、あのエッセンの物件はあの1a、1b に限って売り手市場かもしれません。この二つはおそらく全てXXX向け１ルームで、全員がXXXXである可能性が高く、他の人は入らないし、仮にその向かいに同じような物件があっても、そちらは難しいでしょうね。XXXXXの問題が出てくるので。
ところで不謹慎な質問だと思いますが、
多国籍になった場合に避けた方が良い国の人っていますか。
ロシア人や東欧人、中国人はやめた方がいいとか。
結局は人によると思うのですが、それでもそうやって避けて行った結果、日本人が残るわけですよね。
または、強いて言うならばどこまでなら広げてもいいと思いますか。
日本人ほどではないにしろ、ドイツ人も問題は少なそうですよね。
それにあんまり絞っていくと、日本人でもxxの社員はやめた方がいいとか、
xxのxx（・・・？）もやめた方がいいとか出てきそうですね。（笑）
やはりそうですね、XXXさんと私ではだいぶ考え方も違うようですので(笑)、私の意見はあくまでも参考までということにして下さい(⬅︎ 当然といえば当然のことですが…笑)。
どうも私は独りよがりが強く、自分が良いと思うもの・ことを人に強く勧めてしまうようです。Essenの方でも売り手市場なのですね…
色々とありがとうございます。
先日の物件の場合「エッセンXXXXに通うXXXXX」ということになります。
XXXXにとってあの場所は非常にいい場所ですし、空室に関しては問題ないと思われます。
XXXXがあそこにある限り。
ただ問題は日本人もいるとはいえ少ないですし、結局川崎さんの指摘の通り日本人以外を受け入れるかどうかということになりますね。
また、XXXXXを対象にするとなると、場所に関わらず出てくる問題かもしれません。なのでこの辺をどうするのか、考えたいと思います。
私としては職業柄XXXXXと接する機会が多く（最近はそうでもないですが）、XXXXXの関係上近隣ともトラブルになっているので、力になりたいとも思っています。
そういう意味ではESSENの物件は私が手を出さなくてもいいのですが。
またXXXXを相手にするのは、私の職業上の経験や知識、技術を強みにできるという利点もあると思います。
距離については慣れの問題が大きいですね。同じ距離でもなれないところは遠く感じますね。定年後にデュッセルドルフ市内のみで生活を始めた時に、川崎さんがおっしゃられるように、遠いと感じるようになることは十分に考えられます。
エレベーターの例えは面白いですが、それでも高層ビルの最上階に住みたければ住めばいいというのが私の考えですね。見晴らしはいいし気分がいいですよ。飽きたら引っ越せばいいし。（笑）
ところで今回の物件はほぼ売れたようです。
わざわざ連絡をくださいました。
近々Notarに行くそうです。
地元の不動産屋さんに任せるというのはどのようなデメリットがあるかについてですが、費用が発生してしまう点です。
私が考えた任せるというのは、見学者の対応や契約などまでを任せてしまう方法です。
ドイツで言われているところの、Verwaltung です。
どの不動産屋さんもそれを必ずやってくれるわけではないと思いますが、Essen まで毎回行く手間を省くためです。
それをご自分でされるのなら不動産屋さんは特に要らないと思います。
距離に関しては、もしEssen で始められるとなるとまだ一軒目なのでそれほど負担に感じないかもしれませんが、その内に軒数が増えてくるとかなりの手間となってしまいます。
1軒、2軒でその距離ならこなせると考えるか、それでもその距離はもったいないと考えるか...
そういう時に私はいつも高層ビルの上層階に住むことを例に出します。
住む場所が高層ビルの上層階だったとします。
家から外に出るたびにエレベーターによって十数秒からあるいは数十秒の時間のロスが生まれます。
一日に何回外に出るかによりますが、その回数をさらに365日でかけます。
そうすると一年に失う時間のロスが算出できます。
もしそれを一度にやろうと思うと...
つまり十数秒～数十秒 x 一日に外に出る回数 x 365日分 = 一年にエレベーターで使う時間の合計 X。
このX をもし一度で行おうとすると、かなりの時間、エレベーターにずっと乗りっぱなしになります。
10年住めばさらにそこに x 10、20年住めば X 20 です。
そう考えると、短い(? 笑) 人生の中で失う時間という意味で少し恐ろしいものがあるのです。
もしエレベーターにずっと乗りっぱなしなら本でも読めるので、それはそれで良いかも知れません。
エレベーターという乗り物、普段ちょっと乗る分には、読書その他の時間つぶしには向かない時間で、何気なくただぼんやりと過ごしてしまうだけです。
それを考えると、私はエレベーターを使う場所に住むことができません。
ですがこれも十人十色の考え方次第なので、そんなの構わないという人には全く問題になりません。
店子さんの国際色ですが、私は経験が多いこともあってネガティブな経験もかなりありますが、そういった中でたどり着いた結果が、店子さんは日本人に限るです(笑)。
良く言えば人が良いので一番安心です。悪く言えば平和ボケで、だからこそ海外に出るとすり・置き引きの組織に一番狙われてしまいます。
さらには基本に戻りますが、例えば裕福なドイツのご老人の半分趣味的なアパート経営などではない限り、アパートを貸せられずに空いてしまう期間をなるべく避けたく貸し手市場を狙いますので、その点から考えますとエッセンが本当に適しているかどうかが未知数です。いずれにしても日本人対象のみでは無理があると思います。
ところで、地元の不動産屋さんに任せるというのはどのようなデメリットがあると思われますか。
確かに店子さんの国際色も強くなるでしょうね。
距離に関しては微妙ですね。
その理由は遠いからとなります。 店子さんが代わるたびに現地まで行かねばならず、店子さんと店子さんが入れ替わる時には見学もありますので、何度も行くことが必要になってきます。
そして何かの不具合や修理などで大家としてやらなければならないことが出てきた時にもやはり行かなければなりません。
現在私はOsterath ですが、デュッセルドルフデさえ実は結構面倒くさいと思っていますが、それがEssen となるともうお手上げのレベルだと思います。
あるいはその辺はEssenで地元の不動産屋さんに任せてしまうお考えでしょうか？
店子さんに、世界で(支払等の信頼性等で) 最も安全な国民である日本人以外にも広げる必要があるという点もあります。
それでも本当にXXXさんの購入希望物件の候補に入るでしょうか？
とりあえず「見たい」と連絡して見ました。
この人は不動産屋ではなく個人で出しているのでしょうか。
また少し遠いですが一緒に見に行って頂いてよろしいですか。
どうぞ宜しくお願いします。
早速ですが、私にとってそれは未知数な領域のことになります。
しかしながら、今までに得た情報から、いけるような気がします。
曖昧な答えですません。
すみません、私がまた見逃していたかも知れません。
現在は６２０に１６０のNKで７８０の家賃で、賃貸の契約は５月末まで存在するのですね...
斜め読みが出来ない者が斜め読みするとこうなります...笑。
その位の家賃でも問題ないと思います。
(私は単に、家賃が高いと思われる・言われるのが嫌なだけで、割り切ってしまえば問題ありません)
From:
Sent: Tuesday, March 01, 2016 12:05 PM
To: e.kawasaki
Subject: Re: 1 Angebot: Eigentumswohnung, bis 150.000 € Kaufpreis, im Umkreis vo...
ありがとうございます。
ではこちらは進めてみたいと思います。
でも今の私の貯金は３万５千しかありませんが・・・。
まずは銀行からいくら借りれるかですね。
現在は６２０に１６０のNKで７８０の家賃の様ですので、家具付きとはいえ高い気がします。
ただ全て付いているのはいいですね。
台所もかろうじて料理ができるだけのスペースはありそうですし。
ただ、賃貸の契約は５月末までの様ですね。
なので私が買った場合の家賃は川崎さんのおっしゃる家賃くらいを想定するべきですよね。
ご連絡ありがとうございます。
早速ですが、もし5万€自己負担できる場合、10年ローンで月々わずか200€前後のようです。
10年分の月々の返済金額(約200€) しか出ていませんが、単純計算で行くと完済は30年くらいでしょうか...
自己負担の5万をどう考えるかによりますが、10年で考えれば月々416€、20年ならその半分。つまり、200€ + 416€か208€。
家賃は家具付き、光熱費やWIFI 等を全て込み込みにして700位にすれば(現在家賃がかなり高くなっているようです)、粗利300(から光熱費等を引きますが) にはなるでしょうか。
とてもラフな単純計算ですが...
Immermann から少しだけ遠いですが、私が今銀行に借りられれば「GO」でしょうか...笑。
平米数から言うと、単身一人用アパートですが、浴槽は付いていますし、キッチンも小さいでしょうが普通の人には十分そうです。
From:
Sent: Monday, February 29, 2016 8:17 PM
To: 川崎英一郎
Subject: Re: 1 Angebot: Eigentumswohnung, bis 150.000 € Kaufpreis, im Umkreis vo...
よく見ると家賃が６２０となっていますので、この価格で利回りを計算すれば７%になりますので、
高すぎるという訳でもないのかもしれませんね。
２万ユーロ値引きしてもらえれば利回り９%なので、
案外価格は悪く無いのかもしれませんね。
ただ、あまり家賃は上げられないですよね。
2016/02/29 18:16、 <> のメール：
これも高いですが場所はあまりよくなですよね。
というか、離れすぎですよね。
三井とか近いですが。
そういえば昔NAGASE Europaもこの辺にありましたね。
転送されたメッセージ：
差出人: ImmobilienScout24 <myscout@immobilienscout24.de>
件名: 1 Angebot: Eigentumswohnung, bis 150.000 € Kaufpreis, im Umkreis vo...
日付: 2016年2月29日 16:41:36 GMT+1
宛先:
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そうなんですよ。私も違和感がありました。
「明日の見学に来る？」
といきなり言われ、えっ？明日は無理だよ！っと思いそう伝えると、じゃあいつ？って感じで。
そんなに良いカモだとでも思ったのかねえ。大体カモと思うようでは大した物件じゃないんじゃないの？って感じですが。
良い物件なら黙っていても売れるだろうから。
そこで、まず銀行に話してみたいから・・・、と言って逃げました。
じゃあその頃また電話するって言っていましたが、本当に電話がきたら怖いですねえ。
でも銀行には行ってみます。
2016/02/26 19:54、e.kawasaki <bt.kawasaki@4ugmbh.de> のメール：
先方さんから電話があったのですか．．．
この売り手市場の状況下で．．．
何か変ですね．．．
普通は逆なので．．．(売り手側の殿様商売)
銀行にはどんどん聞いてみて下さい。
自分の勉強のために。
相手はただ単に仕事をこなすだけなので、そこで聞いても聞かなくても一緒です。
From:
Sent: Friday, February 26, 2016 6:36 PM
To: e.kawasaki
Subject: Re: Qualifizierte Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
アドバイスありがとうございます。
やっぱりそうですよね。
今日向こうから電話が来たのですが、なかなか面白かったです。
結構圧倒されたのですが、
ちょっと私には高いと思うなどと言ったら、
「でも９８０００って書いてあるじゃないの。それで高いならどうして連絡してきたの？
値引きもできるけど２万くらいのものよ！」
だそうです、っていうかそれ言っちゃうんだ！って思いました。
つまり値引き交渉は２万から始まるの？？（まあそういう意味じゃないと思いますけど）
銀行にも聞かないといけないので・・・、と言うと、
「今いくらあるの？収入は？」と聞かれたので答えると、
「ん・・・、ああ、大丈夫ね、貸してくれるでしょう。」
だそうです。
当たり前かもしれませんが、その辺にも詳しそうですね。
でもImmermannのすぐそばであれば頑張ってみてもいいかなと（値引き交渉など）おもいましたが、
この場所じゃあ頑張る価値はなさそうなので今回はやめておきます。
でも銀行に探りを入れる意味で聞きに行ってみるのも良いかもしれませんね。
2016/02/26 8:26、e.kawasaki <bt.kawasaki@4ugmbh.de> のメール：
私ならやはりImmermann 界隈に的を絞ると思います。
しかも齋藤さんの場合は1軒目。失敗は許されません。
金額は相手のいること(相手と自分)なのでどうにもなりませんが、こちら側としては(例えばImmermann 界隈のみとかに) 選ぶことが出来ます。
From:
Sent: Thursday, February 25, 2016 9:30 PM
To: e.kawasaki
Subject: Re: Qualifizierte Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
この物件Mieteinnahmen 410ユーロになっていますね。
それならもっと安く買わないと辛いですね。
高くて６万できれば５万でしょうか。
でも９万８千の値段が付いていて５万なら買いますって言ったら、ふざけるな！って言われそうですね。
2016/02/25 21:14、 <> のメール：
この物件の住所は、Kölner Straße 1 だそうです。
Am Wehrharnとの角のようです。
微妙ですね。
ほとんど繁華街に面しているという点で雰囲気はいいと思いますが、
インマーマンから遠いですものね。
でもいつかの図を見てみると、ギリギリ可のようですね。
どうしようかなあ・・・、って迷う金額じゃないんですが。
まあ見に行ってみてもいいのかなと思ったり。
川崎さんとしては、この物件がいくらなら買いだと思いますか。
やはり７万以下で、できれば６万以下くらいでしょうか。
それとも、そもそもあんまり・・・っていうところでしょうか。
2016/02/25 4:25、e.kawasaki <bt.kawasaki@4ugmbh.de> のメール：
朝から(そちらは夜でしたね...笑) 笑いをご提供下さり、ありがとうございます。
笑いは大切です(笑)！
From:
Sent: Wednesday, February 24, 2016 9:56 PM
To: e.kawasaki
Subject: Re: Qualifizierte Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
ホームページに行ったら、この魅力的な女性と、もう一人オーナーの写真も載っていたのですが、
こっちは「写真を選ぼうよ！」と言いたくなる写真でした。
2016/02/24 20:21、e.kawasaki <bt.kawasaki@4ugmbh.de> のメール：
承知いたしました。
それにしてもこの添付、女性の画像が魅力的です．．．笑。
From:
Sent: Wednesday, February 24, 2016 7:11 PM
To: e.kawasaki
Subject: Re: Qualifizierte Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
つまり、床とか台所のレノビールングについては、要は基準の問題ということなのですね。
それからこの高い物件は、ただネットで眺めていてもつまらないので、
ターゲットに合わなくてもとりあえず連絡してみようかと思っています。
でも実際購入するときはやはり一人だと心もとないので、よほどのことがない限り川崎さんにお付き合い願いたいと思っています。
のんびり探します。
2016/02/24 9:20、e.kawasaki <bt.kawasaki@4ugmbh.de> のメール：
確かに高いですね...
大雑把な計算でも、20年がかりで回収でしょうか。
でも考え方によっては、20年で自分のものになる。それ以降は丸儲け...笑。
当初・当時の私の考えはそれでしたが、当時の相場・ターゲット価格はこの約半分でした。
(この物件が2.280€/㎡なので)
当時と現在の価格を比べるのはあまり意味がありませんが...笑。
物件は良さそうですが、この程度の物もすぐに売れてしまうのでしょうか...
ところで私は3月8日から5月中旬・末まで長い出張(出稼ぎ) となってしまいます。帰ってくるのは約隔週の週末のみですので、その間は現物を見に行ったり(でもこれはもうお1人で可能ですね)、NOTAR にお付き合いしたりができないので、できれば購入をお決めになるのはそれ以降でお願いいたします。もっとも私のサポートが不要でしたらその心配はご無用です(笑)。
先日見学した物件、床はりとか台所Badezimmerも必要とあっても、それを実際にどこまでやるかは購入する新しい持ち主となる人の自由となります。
その表記はあくまでも今回の物件の販売者から購入者への物件の程度の情報発信となります。
From:
Sent: Tuesday, February 23, 2016 7:23 PM
To: e.kawasaki
Subject: Fwd: Qualifizierte Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
この物件です。
この価格は私には高すぎますけどね。
転送されたメッセージ：
差出人: <may@graefer-immobilien.de>
件名: AW: Qualifizierte Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
日付: 2016年2月22日 16:39:57 GMT+1
宛先:
Sehr geehrter Herr ,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Anbei sende ich Ihnen ein Exposé.
Laut neuer Gesetzgebung muss ich Sie auf das anliegende Widerrufsrecht hinweisen.
Bitte bestätigen Sie mir, dass Sie dies erhalten und gelesen haben.
Dann gebe ich Ihnen gerne die Anschrift durch.
Gerne biete ich Ihnen einen kurzfristigen Besichtigungstermin an.
Bitte rufen Sie mich zwecks Terminvereinbarung an.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele May
Königsallee 98
40212 Düsseldorf
Tel: 0211-544 14 970
Fax: 0211-544 14 971
Mobil: 0170 802 43 68
Email: may@graefer-immobilien.de
Internet: www.graefer-immobilien.de
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a Umsatzsteuergesetz: DE 264403619
Gewerbeerlaubnis: Erteilt nach § 34c GewO
Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt Düsseldorf
Von: anfrage@immobilienscout24.de [mailto:anfrage@immobilienscout24.de]
Gesendet: Samstag, 20.
Februar 2016 17:14
An: may@graefer-immobilien.de
Betreff: Qualifizierte
Anfrage zu Ihrem Objekt SG-GM-08-02-2016-02
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凄い行動力です(← 繰り返しになりますが...笑)。
物件の件、最初のメールに書いた覚えがありますが、その程度は先日一緒に見たアパートレベルではないでしょうか？
確か要ザニールング(大がかりな改修工事)ではなくて、要レノビールング(壁ぬりレベル) だったと思います。
あの辺に、私が通う自然療法士の学校があるのであの辺をよく通りますが、私にはOK です。Stephanien と近いので。でも、 さんの心に何かが引っかかる時はやめておいた方が良いです。
もし将来何かネガティブなことがおきると、それが心の中でずっと引きずります。心理的に良くないと思います。
「ところで、一件連絡してみました。」 の意味は、もう１軒別な物件を見てみるということでしょうか。
「ドイツ経済（ドイツ銀行）がやばいっていう...」 最近騒がれているようです。
Deutsche Bank の株が４割も落ちているそうです。
もし私に今資本があれば、Deutsche Bank の株を大量買いしています...笑。(← 悪い奴...笑)
川崎
PS. 武田教授、最近毎日(寝る時と早朝) 聞いていますが、とんでもない人です... 勿論良い方に... (鍵山さんレベル...笑)
別メールに書きましたが、見てきました。住人のドイツ人は３割くらいみたいですね。でもやはりKölner str.はあまり感じが良くないですね。
中近東からアフリカ系の人たちばかりで、店内の感じもそっち系です。あまり若い女性が暗くなってから歩くようなところではなさそうな気もします。それでも少し歩けば朝日ホテルの横に出ますし、そこまでくれば普通なのですが。わずかな差ですが印象はかなり違う気がします。
ついでにあの物件はザテニールングが必要そうな事が書いてありますね。Seite12のHinweisのところ。でもSeite 4 には２０１２年の６月から貸し出しているって書いてありますね。なんか微妙な気がしてきました。
結局すべてのリスクは自分で追う事になるので後悔のないよう考えようと思います。
ところで、一件連絡してみました。値段は高いのですが、まあいいかと思って連絡したのですが、
Widerrufsrechtを読んでから住所は教えてくれるそうです。
それから、ドイツ経済（ドイツ銀行）がやばいっていう動画が幾つか出ていますね。これを機に不動産の価格が下がったりしないですかねえ。
すみません、そこで追加のご連絡です...:
駐車場はかなり狭く、それでも白いライン等で区切ってあると思います。
「ここまで狭いと長く住みたいと思わないですよね...」 それは現在の我々の考えですが、30年前なら私は喜んで住むと思います(笑)。
「入れ替わりが多そうですが、１ヶ月程度の空室で見つかりそうだと思われますか...」 駐在さんなら入れ替わりが多くはないと思います。ワーホリさんなら1年未満です。
「また、駐車場は別に貸す感じですよね...」 駐在さんなら結構必要で、ワーホリさんなら別貸しになりますが、すぐに見つかると思います。
「以外と良いかもしれませんね。川崎さん的にはおすすめですか？」 私(が今銀行から借りれれば・実際はペケですが...笑) なら「買い！」 です(笑)。
これも競売物件です。アパートより地下駐車場の方が高いのは面白いです。場所はOK です。Renovierungsbeduerftig となっていますので、今週見学した物件程度かと思われます。18㎡のアパートは普通、小さな廊下、浴槽の無いシャワーだけの小さな浴室兼WC、そしてKochnische と言われる半㎡ ほどの小さなキッチン付だと思います。今、一人用のアパートは不足しているようなので、家具・家電を付けて350～500€ 位で貸すことができると思います。ただしWG と比べて店子さん交代の空いた時に1ヶ月とかは空家賃が発生する覚悟が必要そうです。いくらで競り落とせるかによりますが、10年前後でペイできるのではないでしょうか。こういうのがあるのですがどうですか。http://www.zvg-portal.nrw.de/index.php?button=showZvg&zvg_id=127234&land_abk=nw&sessionId=VNP21qQE09さすがに１８平米ってちょっと狭いと思うのですが。ところで、Verkehrswert というのは市場価格のことでしょうか。競売開始価格ではないですよね。
WG の場合の２つの良さとは、
１．複数のお部屋を別の人に貸すので、単身用アパートと違って、１人いないと家賃収入が全くないということはなく、３部屋で１部屋空いても、2/3 は家賃収入が確保されているという点。
２．浴室、キッチン、廊下などの共同スペースは、１人暮らしではもったいないほど使われていませんが、３人のWG なら３倍活用されることになり、その分が家賃に返るという点。
... だと思います。
ですから、５５０が７６０になるというご指摘その通りです。
その代わりに家具は倍必要になりますが、それでもペイするのは早いと考えて良いと思います。
少し多目の家具に２００払うのが妥当かどうかは、世の中様々な人(店子さん) がいますので、どちらも選ばれるので世の中うまくできています。
利益率が３８０の方が高いのが一見矛盾に思えますが、ご指摘の通り、共同スペースは揃っていてしかも他の広いお部屋の人と同じグレードですので、それで良いのだと思います。ですから、一般アパートの家賃も普通は平米単価にしますと、一人用アパートの方が家族向け４部屋アパートよりかなり高くなります。ここではWG において、全く逆のことが言えるから利点が出ます。
ちなみに当方にて現在運営中のWG においては、どのWG でも皆さんとても良い関係で仲が良く、一緒に料理をされたりして、まるで共同生活をしている若者達の青春TVドラマでも見ているようです...笑。
理解するのにしばらく時間がかかりましたが、なんとか理解できた気がします。
ところでWGの２つ目の良さというのは何のことですか。つまり部屋ごとの利益率を変えられ、更に利益率を上げやすい狭い部屋で利益を出せるということでしょうか。
例えば２０平米の部屋を２つに分けて（あくまで計算上の話）３８０ユーロずつ貰えば同じ２０平米で５５０ではなく７６０もらえるとか。
でも単純に家賃３８０はやすいですよね。狭いとかあると思いますが、同じアパートの中で広い部屋の人同等に寝泊りして生活できるわけですから。
少し多めに家具を置くために月々２００払うと思うと考えちゃいますよね。
でも利益率は３８０の方が高いってなんか矛盾を感じますが。
そう考えると面白いですね。
Bei dem hier angebotenen Objekt handelt es sich um eine frisch renovierte 105 qm Wohnung in der 4 Etage eines schönen Altbaus in Friedrichstadt.
Die Wohnung ist in 4 Zimmer unterteilt, wobei sich die Zimmergrößen und Preise wie folgt aufteilen.
28qm= € 650,- inkl. aller Nebenkosten
11qm= € 380,- inkl. aller Nebenkosten
20qm= € 550,- inkl. aller Nebenkosten
18qm= € 480,- inkl. aller Nebenkosten
こちらこそ、宜しくお願いいたします。
それでは早速ですが下記の件、WG とはどこにも書いていないので厳密には不明ですが、廊下の写真や4部屋からWG と理解するのが良さそうです。
でも、2.060 のお家賃はどのように出たでしょうか？(4 x 480 = 1.920 ですし...)
4部屋、完全に独立したお部屋(例えば2部屋が前後にくっついていて、奥の部屋に行くのに手前の部屋を通過する必要があるなどはNG) があるアパートの場合、3部屋だけが埋まっていて、残り一部屋が空いていても、何とかコスト(銀行への月々の返済金額) をカバーするのは不可能ではありません。
但し、この物件は家具無しですが、それは家具付の物件のお話になります。つまり、家具等をそろえることにより家賃を高く設定できますが、一見のコストはその場合には度外視することになります。
似たように、3部屋のアパートの場合、2部屋の賃貸費用のみでコストをカバーするのは難しくても、コストに近い金額をカバーできて、3部屋目で楽々利益が出るという方法が取れます。
それに比べて、もしそれが一人用アパートの場合、一月でも空いてしまうとコストを一切カバーできなくなってしまいます。
それが最近、私がWG をお勧めする理由で、私の方もそのように舵取りを行っています。
弊社の今までのメインビジネス(ペイメントオートメーション関係) は今後もう望みがないので、実は今後は本業と全く関係ないそちらの方に軸を移そうと考えている位です。
回答 41
回答 40
ご連絡ありがとうございます。
早速ですが下記の件、最後の段落がちょっと？？ですが、10万€を30年で返済できて、月々の返済額が300€なら、今までに広告で見た一人用Wohnung で込み込みで600€程度で貸したとしても、ざっくりと月に200ユーロは収入になるでしょうか。
先日もWGについて書かせていただき、実際に昨日私の両側(女性が来る前) の2人はWGの店子さんでしたが、一人用だと空いてしまうと家賃収入はゼロですが、3人用WGだとひとり空いても67%は埋まっています。うまく回せば、もしひとり空いてもギリギリコストをカバーする、あるいはわずかなマイナスで済むと言うことになります。
いっそのこと、30万借りて３DK(但しKは広めにして)、3人用WG というのは如何でしょうか。
それともやはり20万とかそれ以上は視野に入らないでしょうか。
勿論10万以下の一人用からスタートするのも悪くないと思います。20年以上前に、最初の物件を始めた時に父親から、「そのうちに加速するよ」 と言われました。その時は、「まさか．．．」 位に考えていましたが、本当になりました。
ご質問 40
以前聞いた時、１０年ごとに返済計画を立て直すということでしたので、そういうことなのかもしれません。なので１０年後にお金がたまっていれば返済することができるそうで、その間の繰上げ返済はできないとのことでした。
うまくできていますね。で１０万ユーロを７万５千ユーロにするとほぼ４分の３になります。
また２０万ユーロにするとほぼ倍です。その場合月々の支払いは６００ユーロほどになります。月に１５００ユーロの収入があれば１０年で１８万ユーロになり、１０年後の元金は１５万ユーロほどで、２万ユーロほどが金利になります。
まあ、なんか複雑ですね。
それでも、銀行に貢ぐ金額よりも収入が十分に上回るはずなのでいいとは思いますが、
空室リスクが低い事が条件になるのは当然ですね。
メッセージ 39
結構良い(高い) 家賃ですね．．．
９０㎡で２部屋なので、貧乏人向けではないようです．．．
メッセージ 39
回答 38
ご連絡ありがとうございます。
銀行に聞く金額ですが、例えば10万と7万5千でも構いません。
ご質問 38
銀行の件は近いうちに聞いてみます。
ただ、現在貯金を月７００ユーロしているので、月々の返済がこの金額以下であれば空室になっても支払いができなくなることは無いと思いますが、これ以上の金額であれば特に最初の店子さんから家賃をいただくまでの月はなどは厳しくなることが予想されます。
そういうことを考えるとやはりスタートは１０万ユーロ程度までのローンで購入できる物件が安全かとも思っています。なので、２０万ユーロの物件となると、正直あまりイメージできません。
でもとりあえず聞いてみます。
回答 37
ご連絡ありがとうございます。
すみません、この数日ちょっとドタバタしてお返事遅れました。
このメールの前のメールと、その前のメールはまだ事務所にあり未処理です。
そしてこのメールは今自宅で見ています。事務所の方のＰＣがメインなので、事務所で先に開いたメールはもう自宅では見れません．．．
明日見させてください。
あまり魅力的なお値段には思えないのですが、オーバーカッセルなのでしょうがないのかもしれません。それにしてもこの写真、以前一度見たことがるような気がするのは気のせいでしょうか．．．
最新のターゲット予算を算出するのに、一度銀行で、「Eigentumswohnung の購入で20万ユーロを長期借りたら、月々の返済額はいくらですか？」 と銀行に聞いていただくことは可能でしょうか？ 「またその場合、念のためにそれが15万だったら、月々の返済額は20万ユーロの4分の3になりますか？」 とも聞いていただけますでしょうか？
それが分かれば是非一度、最新のターゲット予算を決めましょう。
130㎡で3部屋ですと、子どもが2人いるご家族用となりますので、日本人小学校の近くに限られます。あるいはＷＧ で貸す場合、3人になりますが、一部屋一部屋が独立していることが前提となります。
ひょっとすると大きい部屋は、工事をして二つに分けて、4人に貸すと初期投資はかかるものの、家賃収入を上げることができます。
ご質問 37-2
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回答 36
競売物件に関しましては、実は先日うちのすぐ近くて一軒競売に出ていたのですが、途方もなく安かったので少し気になりました(笑)。結局は大きさと場所でNG でしたが、アパート貸しができれば6年位で元が取れてしまう物件でした。
但し、グルントリッヒェザニールングと申します、大掛かりな改修工事が必要でした。それを考慮しますと、最終的にはそれでもまだやや安目程度でしょうか。
さてお知らせいただきました物件ですが、まず最初に場所の点でNG かと思います。価格ですが、私の悪い癖で当時のターゲット価格である、2250マルク/㎡ が記憶に残っており、約その倍ですので高く感じてしまいます。
実際にはその1.5倍くらい、つまり仰る通り、20万以下でしょうか。15万位を望みたいところですが、その金額では現在は見つからないようです。実はクライアントケースC さんが物件を１軒購入されましたが、これと似たような物件です。
但し、オーバーカッセルの日本食スーパーのWayo さんのすぐ横なので、家族向けとしては場所的に最高です。日本人学校をはさんでHansaallee 側でも大丈夫です。
あるいは別な方法として、３人用のWG(シェアアパート)という手を使えます。その場合は街中Immermannstr. 界隈のロケーションが必要です。最近私はこの方法にも注力しています。つまり、やや大きめのアパートをご家族にお貸しするのではなく、WG として貸します。
空室保証、さすが日本です(ドイツもあるかもしれません)。至れり尽くせりのサービス付ですね... でも手数料が高いと聞いております。つまり、店子さんが実際に支払う家賃と、管理会社が大家さんに払う家賃の差である管理会社の手数料が高いそうです。
ご質問 36
回答 36
普段使っている口座をそのままでも問題ありませんが、私は、物件ひとつひとつに口座をひとつを使って管理しています。そうしますと大変分かりやすいからですが、口座維持も無料ではないので、口座費用の面では良い方法ではないかもしれません。
私のメイン口座は、XX0000200 でして、まるでデュッセルドルフで、その銀行の歴史以来、200番目のお客さんのような番号ですが(その理由は次回ご説明いたします/笑)、201、202、203...etc.
というように小口座を使って管理しています。月額料金がかかるので、それを埋め合わせる(口座費用をゼロにする)ために、お給料を細かく分けて各口座に振り込んだりと、複雑なことをしています。
ご質問 35
家賃の振込口座は当然普段使っている口座では無いですよね。
そちらではどうの様にしていますか。 Sparkontoか何かですか。
カウンターコメント 34
確かに仰るとおり、独身と子どものいない夫婦で同じ家具では少し不便です。その辺は家具を揃える時にどちらに転んでも何とかなるようにする必要があります。完璧は不可能ですので、ご夫婦が店子さんとなる時は、必要不足家具については応相談という方法もありますが、住むところを探している方々は普通家具の細かい点までは気にされないようです。もともと数年だけ住んで帰国することが分かっているので結構妥協されます。そして入居後に必要と思われるものに気が付けば、ご自身で用意されてしまうケースがよくあります。
良い物件が出た時の買いのアクションですが、すぐにアクションを取れるための普段からのチェックリストですから、チェックリストにもとずいていざ「GO」の物件が出れば買いのアクションを取るだけになります。あとはどれだけ熱心に探すかになるでしょうか。でも今はもうしばらく練習の意味で様子を見られた方が良いと思います。いい物件を何十件も見過ごせばかなり慣れることが出来ると思います。
実は私の一番最初の物件はインマーマン界隈ではありませんでした。Derendorfでした。でも幸いに自分が出た後、日本人の駐在さんの店子さん4人に立て続きに10年以上住んでいただきましたが、その後少し時間が空いてしまい、今はドイツ人が長く住んで下さっています。
コメント 34
貴重な意見をありがとうございます。この広さだと子供がいない夫婦も対象になるのですね。考えてみれば当然ですが、なかなか気づかないものです。しかし、子供のいない夫婦と独身者では微妙に家具が変わってきますよね。その辺も考える必要がありそうですね。しかし、いい物件を瞬時に見抜き素早く行動するかというのは難しいですね。
回答 33
アクションが遅くて申し訳ありませんでした。良い物件はすぐに売れてしまうようです。
60㎡で99.000でしたら1.650/㎡ですので、確かに他の条件も揃っていれば買いの物件のようです。
60㎡あれば、子どものいない駐在のご夫婦でも大丈夫だと思います。家賃もそのレベルで問題ないと思います。問題は今現在住んでいる人の家賃はそれほど高くないと思いますので、その人がいつ頃引っ越して出て行かれるかにあると思います。
一般的なお家賃の場合では足が出てしまいますので、今現在入居中の人が長く住むと計算が狂ってしまうことになります。ちなみに誰も住んでいないアパートの売り出しに対して、賃貸契約中のアパートの売り出しの場合は、Fuer Anleger などと謳ってあります。
家具を揃えてある程度家賃を高めに設定する場合は、やはり現在空いている物件が必要だと思います。
ご質問 33
本当ですね。
じゃあ売れたのかもしれません。
私が見る限りBismarckstrasse 84でした。
こないだ言ったばかりなのに保存していなかったのですが、99.000ユーロで60平米２部屋で５５０ユーロの家賃。間取りを見た所実際には２．５部屋でした。
ということは家具をつけてKaltで７００から８００位で貸せたかもしれませんね。Kalt７００ユーロ、利回り８．５パーセントで計算するとこの金額なので、買いだったのかもしれませんね。
もっとも今は住人がいるのでそのまま住み続けて貰えばいいでしょうけど。
回答 32
ご連絡ありがとうございます。
早速ですが下記のリンク、リンク先に行くと下記のように表示されてしまいます。
Diese Immobilie haben wir nicht gefunden.
日本人の店子さんにお貸しする家具付アパートのお家賃ですが、一人用の場合はざっくりいくと下記のようなイメージを持っています。
① 裸家賃で400程度、光熱費やWIFI等を含めて500～600程度：
20㎡程度で、一部屋のみのアパート。部屋の中にKochnische(4分の1程度の小さなキッチン) があり、ベットもそこに置くので寝室兼用。
浴室は別で、小さな廊下から続く。浴室はシャワーのみでバスタブなしのことが多い。
② 裸家賃で500～600程度、同上全てを含めて650～750程度
40㎡程度で、二部屋のアパート。キッチンと居間が兼用で他に寝室。
浴室は別で、小さな廊下から続く。浴室はシャワーのみまたあバスタブ付。
③ 裸家賃で650～850程度、同上800～1.000程度
50～60㎡程度で、２部屋～３部屋
ご質問 32
これはどう思いますか。
http://www.immobilienscout24.de/expose/83218538?PID=61605469&ftc=9004EXPXXUA&_s_cclid=1437632502
BismarckstrasseとCharottenstrasseの角のようです。
まだ値段は少し高いですよね。
川崎さんが地図に引いてくださっ青色の線のギリギリ内側ですね。
ところでこのホーフはこの物件に付いているということでしょうか。
共有スペースとしてではなく。
現在の家賃は５５０ということですが、これは家具なしですよね。
家具付きにした場合の予測される家賃はどのくらいだと思われますか。
妥当な購入価格はいくらくらいだと思いますか。
よろしくお願いします。
カウンターコメント 31
「だから面白いのかも...」 面白さも求めていらしたのでしょうか(笑)。
ただ単にビジネス、あるいは老後のためを考えてのことだと思っていました。ビジネスには確かにゲーム的な面白さも必要かも知れません。
良い物件はやはりどうしても早く売れてしまうので、その辺は確かに簡単ではなさそうです。
カウンターコメント 30
有難うございます。
家具については、確かに人によりますね。通常そんなにこだわる人もいないでしょうし、確かにIKEAの高級家具で良いのかもしれませんね。最近のIKEAの家具はよく考えられていて、それ程安っぽく見えないものもありますものね。少し安心しました。
考えてみれば自宅のBadezimmerの家具も安物ですが、安っぽさはそれ程無いと思います。高級感はもちろんありませんが、安っぽささえ感じなければ十分ですよね。
ところで、写真についてはまた次回から集めるようにします。もちろん、川崎さんのアドバイスも一緒に保存しようと思ったのは、自分用に自分でファイルでも作ろうと思っただけです。メールでやり取りしていますので、そこから適当に抜き出したメモ程度のコメントとデーターと写真とを自分でまとめて。なので川崎さんのお手間を取らせる事はないのでご安心下さい。
また次を待ちます。しかし問題は突然いい物件が出ることですね。瞬時に判断して即行動しなくてはならないというのが難しいところですね。だから面白いのかもしれませんが。
カウンターコメント 30
ちょっと情報が古いかもしれませんが、ライン川の見えるラインアレーの相場は30年以上昔から少なくとも20年ほど前までは3倍でした。当時賃貸物件の情報を見ても家賃が確かにその位でした。
ところで実は先日面白いことがありました。あの通りに住んでいる日本人の駐在さんとたまたま知り合ってお話しをしたのですが、3倍の家賃ではなかったのです。詳しい数字まではもう覚えていませんが、オーバーカッセルなので、町全体の平均よりは高いですが、それでも€13/㎡程度の普通のお家賃だったと思います。
そこで今回のこともあって早速調べてみました。該当する賃貸物件が2軒見つかりましたが、何とやはり€13/㎡です。あそこの値が下がったのでしょうか... でもお金持ちが多く住んでいるのは間違いないようで、道にはベンツ、BMWの高級タイプやポルシェが多くとまっています。
となりますと、お家賃の設定は普通の金額にせざるを得ません。でも普通の購入金額で購入できるのですからそれで良いと思います。家具に関しては、私の場合でしたら IKEA の家具で問題ないと思います。POCO の家具はちょっと安く見え過ぎるかもしれません。IKEA の家具も POCO
の家具も、安い家具の中には時々そのように安く見えるものがありますが、そうでないものもありますので、そういうものを選べばわざわざ中級～高級家具を入れる必要はないと思います。
もしたまたま家具に価値観を置かない店子さんが入ったら猫に小判となってしまいます(笑)。あの物件の写真ですが、残念ながら送らせていただいた表紙の1枚だけしかありません。他の写真を見ようとしてクリックすると他の写真のあるページへのリンクはもう切れています。私のコメントは全てサイトの方に掲載させていただいておりますが、その保存分では不十分でしょうか(笑)？
資料を取り寄せる方法ですが、広告提供者にコンタクトをして資料請求をするだけです。購入希望者が細かい資料を望むのはごく自然なことですから、普通提供者の方でもある程度の資料を用意しています。ただし彼らは普通直接の提供者(売り手) ではなく、不動産仲介業者でしかも社の売上などには疎い若い勤め人の担当者などに当たると何度も請求するまで届かないということもあります。
送付方法も、相手の方で通常郵送分やメールを用意していますが、インターネットの発達でデジタル化されていることが多く、メールによることがほとんどです。
以上お知らせいたします。
カウンターコメント 29
３倍ですか！！
確かにあそこはオーバーカッセルの中でも特別な気がしますが、そんなに高いのですね。以前仕事で行ったことがありますが物件も住人も所有物も高そうですよね。ちなみにお客さんの持っているピアノはたしかベーゼンドルファー！でした。
ちなみにあの物件だと家賃はいくらくらいだと思いますか。パーツもお金が掛かってそうでしたので家具をそろえるにしても、せめて中級品を置く必要があるかとも思います。安物の家具は物件自体がみすぼらしく見えそうなので。そうすると家具等装備品で１万５千ユーロは掛かりそうですが。
またどういう人がその家賃を払うと想定されますか。
ところであの物件の写真って、ダウンロードされていますか。私はメールで届いたリビングか何かの写真しかないのですが。もし保存していたら送っていただけますか。よさそうな物件の写真はダウンロードして保存して置くべきかも知れないと今回思いました。川崎さんのアドバイスと共に保存しておけば貴重なデーターになりますよね。
今回も前回も手を出す前に売れてますが、こういったことも面白いですね。いい物件もカス物件も見ているうちに少しずつ分かってくる気がします。
次に機会があれば、購入する気がなくても資料を取り寄せて、銀行に話してみてという作業を一度してみようかとも思っています。いい物件が見つかった時に段取りが分かっていた方が良いでしょうから。ところで資料を取り寄せるって、どういう風に言えばいいのですか。向こうは分かっていることでしょうから銀行に話したいからとか、適当に言えば揃えてくれるとは思いますが、一応教えて頂けますか。
また、取り寄せ方は通常FAXとか郵送とかですか。メールでも可能ですよね。
当たり前すぎる質問かもしれませんが教えて頂いて宜しいでしょうか。
カウンターコメント 29
お知らせに対するコメント 28
連絡有難うございます。
お知らせ 28
アイフォーンで設定してあるIMMO SCOUT24 のアプリでニュースが入ったので見てみると、下記の物件が出ました。金額的に20年前の私のターゲットの予算(€1.250/㎡) をほぼクリアーしています。ということは、現在ではかなり良い(安い)お値段。しかも不動産仲介料も不要。そして場所は40545でオーバーカッセル。広さ的にもかなりゆったりとした広さでしかも3部屋。
回答27
物件の件、価格が高いのでレノビールングのことまで考えませんでしたが、実はレノビールングは物件を見極める際のプライオリティーの高いところに置いていません。その理由は、ザニールングと違ってそれほど費用がかからないからです。
レノビールングはいずれにしましても、毎回～数回の店子さんの入れ替わりで必要です。壁塗り程度でしかも壁紙の張替えが無ければ、40㎡でしたら安ければ3桁の上の方から2000ユーロ程です。
壁紙の張替えをしてもその1.5倍か2倍ですので、購入金額のわずか数パーセントになります。
もし仮にザニールングとなりますと、売り手が売る前に行うケースが多いです。あるいはザニールング無しでめちゃくちゃ安いかです。そういう場合はザニールングを購入金額にプラスして計算します。
ご質問 27
回答26
ご連絡ありがとうございます。
早速ですが今回の物件の方、先ずは場所の方ですが、私が自分で考えている場所を今までは文字で書いていましたが、今回、”見える化” を試みてみました。
赤線内でしたらベストで、青線内もまだ良し、黄色線内もまだ可という感じです。おおよその目安となります。よりまして、今回の物件の場所はまだ大丈夫だと思います。
価格の方ですが、40㎡ありますと、駐在さんに込み込みで750€ ほどで貸すことができます。
その場合、NK 等を引いて純粋な利益を約500 としますと、年間で約6.000．十年で60.000になります。
4万ユーロで購入できれば勿論それに越したことはありませんが、もし100％自己資本で購入した場合、10年後にそのアパートが自分のものとなり、11年目からは丸々利益になりますので、6万ならまず買いかと思います。それが10.9万ですと、約20年ですので、NG かと思います。
現在物件購入の際の銀行金利が2.5％ほどのようですので、少し余裕をみて3％とした場合、複利計算などのややこしいことは置いておいて単純計算で6万を例えば12年間借りますと、金利を含めて81.600€になります。
それを6.000で割りますと、13,6年ですので、銀行で借りて運営するにはギリギリのような気がします。でもそれも考え方次第で、それが13,6年ではなくて15年や20年でも単に寝かせておけば(家賃＝銀行への返済) ゆくゆくは手に入りますので、老後の年金代わりになるという考え方が出来ます。
私も望んだ物件が出るとお知らせが入る設定をしていますが、全然出てこないようです(笑)。
勿論自分用ではなく、齋藤さんおよび2人目のクライアントさんの為用です。
ご質問 26
回答25
正にその通りです。一見広くて格好良く見えますが、屋根が斜めの部分はかなりくせ者です。低い家具しか置けず、ベットを置く方向も決まってしまい、かなり苦労します。数値として表示する広さは、床面積から斜めの部分の一部を引きますので、表示の数値よりかなり広く見えます。
ご質問 25
この物件、賃貸物件ですが、これだけ家賃が安いのにいつまでも残っているのはやはり屋根でしょうか？...
回答(連絡) 24
アポ取りの連絡を取りましたが、この金額の物件にもかかわらずもう売約済みとなってしまったそうです...
ご質問(回答) 23
半日お休みを取ることができるので見学可能です。ケーススタディーとして見てみたいと思います。
回答(連絡) 23
以前取り引きのある不動産仲介業者から、€1.5ミリオン、つまり2億円近い大きな物件ですが、いい場所に売りの建物の案内が来ました。事務所用物件が３つ、大きめのアパートが５つ入った建物です。事務所用の部分を、アパートに変更可能かどうか見学に行く予定ですが、後学のために一度一緒にご覧になりませんか？ 事務所用スペースは店子さんを見つけるのが大変なのでNGですが、アパートに変更できればとても良い立地です。アポは平日の日中になってしまうと思いますが...
回答 22
結構その気になられていたのですね？
鈍いせいか、そう感じることはできませんでした。
もし良い物件を見つけた場合、それを購入するかしないかは即断せずを得ず、そういう意味では今回の第２号様のアクションは正しかったわけですが、一時帰国中だったということもあって情報を見たのが既に遅過ぎたようです。
でもご本人、これからは自分でも良くチェックするそうです(笑)。
私たちが狙っている物件は対費用効果が高いものですので、他の投資家たちのターゲット枠にも入ることになりますから、意外と早く売れてしまうと思います。よりまして、自分で決めている下記の線、特に１．と２．をクリアーしている物件が見つかった場合は、すぐに行動を起こすことになります。
１． 場所
２． 価格帯
３． レイアウト(不利な構造などになっていないか)
４． 階数とエレベーターの有無
私に余裕があれば購入していたと思われる物件だけあって、本当に残念です(笑)。
でも厳密に申しますと、私たちのターゲットの価格帯からは出ていましたので、今後のための良いスタディーになったと思います。
起こったことは全て善と申しますが、私もその通りだと思います(笑)。
ご質問 22
あの物件はもう売れていたのですね。そのような気がしていました。メールを送れっていうからメールを送ったのですが、やはりもっと突っ込まないといけないわけですね。結構その気になってたので残念です。
そういえば知り合いが家を買った時にそんなことを言っていた気がします。欲しいってことをアピールしなくちゃダメだって。別に買わなくてもいいんだからとりあえずアピールしろって。そういうことだったのですね。まあこれも経験です。
回答 21
お知らせいただきました物件、平米辺りほぼ2.500ユーロなので、これだとちょっと高いと思います。それが相場なら、家賃との釣り合いが難しいと思います。
そして場所ですが、ターゲットは独身向けなら Immermannstr. とその界隈、Immermannstr. から並行する通りで2通りまで、交差する通りなら駅前通りより北側からBerliner Alle までの間となります。
日本人の場合、どうしても ImmermannStr. の周りとなってしまいます。
ところで質問 17 の物件、別のお客様にご案内させていただいて構わないかどうかのお許しを得てお知らせしましたところ、早速お電話をいただきました。購入することを決めて銀行とのアポを取ったので、資料を取り寄せるように依頼を受けました。
そこで早速物件の案内元に問い合わせましたところ、売約済みとなってしまっていました．．．
ご質問 21
回答 20
ご質問 20
バスタブ、そういうのもあるんですね。多分、２０代の若い人たちはシャワーだけでいいかもしれませんが、もう少し歳をとると出来ればバスタブが欲しい、おじさんおばさんになると絶対欲しいとなるのではないかと勝手に思っています。私も外せないパーツの一つです。
治安については公園の周りは問題ないのではないかと思います。今日会社の帰りに例の通りに行ってきましたが、通りの中に入るとあんまり良い印象は持てませんでした。
しかし私の思い込みもあるかもしれません。ちなみに子連れが２組、その内１組は日本人、が歩いてました。それに、公園のところから１００ｍもないくらいなので、実際には気にしなくていいかもしれませんね。おっしゃる通り結構日本人も住んでるみたいですし。
ところで、この物件の外壁はかなりボロいです。ベランダも写真ではわかりませんがかなりひどいし狭いです。修繕積立費が十分貯まっていればいいですけどね。
「５年くらいで完済できそう」というのはローンの話です。５００ユーロで貸してその家賃収入と、現在の不動産用貯金月７００ユーロを返済すれば年間１万４千４百ユーロ返済できますので、５年で７万２千ユーロ返済でき、現在の貯金２万５千ユーロを足せば、金利分も含め十分返せると思いました。
購入代金を回収できなくてもローンがなくなると気が楽ですよね。それにローンがなくなると、一軒目の収入で次の物件に手を出せますし。まあ、５００ユーロで貸せて空室がなく、私がクビにならなければの話ですが。
回答 19
ドイツのバスタブも結構種類があり、面積が小さくて高さが高めのものもあります。そういう場合、シャワーを浴びる部分、１mx１m位の水・お湯受けの下の足で乗っかる部分から根こそぎ取り外し、そこに丁度バスタブを設置できます。新しいバスタブ、多少の配管工事、多少の壁工事は必要です。
でもひょっとすると最近の若者はシャワーのみでも大丈夫かも知れません。私のように昭和のおじさんたち(駐在さん)には欠かせないようです(私も４０代半ばまではなくても大丈夫でしたが...笑)。
あの辺は治安が悪いですか？ 日本のカラオケの女性たちなども多く住み、あの辺は逆に治安が良いと理解しています。Bilk や駅の方などと比べてですが。実際にHohenzollern やStephanien が嫌われると聞いたことはないので、奥様のご意見は今回初めてでした。
でも家賃が４００や４５０は低過ぎます。説明不足だったかもしれませんが、アパートの平米家賃単価はサイズが大きくなればなるほど割安になり、小さい分にはその逆となります。バス、WC、キッチンなどの最低限必要な機能が付いて更にベットがあると、例えばもし仮にそれが１０㎡でも、１０ｘ１０で１００ユーロという計算にはなりません。
リンクいただきました賃貸アパート、家具付きにすれば問題なく６００で店子さんが見つかります。但しその中にはワーホリさんも含まれるので、駐在さんに期待する数年間という契約ではなく、長くて１年となって手間が増えます。その位が現在のデュッセルの中心部の相場です。
なぜそれを店子さんが自分で借りないのかと思いがちですが、先ずは言葉(ドイツ語)の障壁、そしていつ帰国となるか分からないので、家具を自分で購入できず、高い敷金もハードルとなってしまいます。
文末の方、”最初の物件としては５年以内でとりあえず完済できそうなのでいいかなと” の意味が理解できませんでした。
申し訳ありません...
ご質問 19
回答 18
ご質問 18
大変興味深い物件とは思いませんでした。やはり実際に投資している方の目は違いますね。
もっとも私も悪い立地とは思いませんでしたが。
ところで、provisionsfreiって不動産屋がこの物件の売主なんですかねえ。確かに５００で貸せれば利回りもそれなりに確保できるでしょうし、いい物件かもしれませんね。
レノベーション必要ないし。
で、電話をしてみたらメールを書いてくれとのことなので、メールを書いてみます。
回答 17
大変興味深い物件です。
実はそのすぐ近く、Hohenzollernstr. と、Stephanienstr. の角の似たような物件でアパート経営をしていますが、似たような広さで現在の家賃が家具付で４５０です。でも相場だと５００までOK なようで、近く店子さんの入れ替わり時に値上げを予定をしています。
さらにもし光熱費やインターネット代を含めてしまうと、７００€代で賃貸されているのが現在の日本人相場のようなのです。今これから出なければなりませんので、続きは本日夕方にまた書きます。
ご質問 17
回答 16
不動産手数料が入っていない場合、金額が金額ですので、僅か3%+税金でも結構助かります。その場合、仲介業者が入っていないということを意味すると理解してよいと思います。
あるいは最近よくあるように、仲介業者が入ってお部屋を賃貸しても、大家さんがそれをみるので借り手側は仲介手数料を支払わないで済むという方法も考えられます。
ちなみに、ローンで購入できるかどうかは、購入者と銀行との間のお話ですので、販売側には関係ありませんのでどうかご安心下さい。
車のリースと同じような考え方です。購入者はリース会社と契約、月々の支払いを約束し、リース会社が販売会社に一括払いをします。
今回の内容、少しサイトにアップさせていただきましたので、もしまずい点がありましたらご面倒でもお知らせ下さい。
電話の切り方、そうなんです。悪気はないのです。つまり気づきであって、世の中そこが問題だと思います。
世の中の人間関係の揉め事、全てが勘違いや思い違い、あるいはこのような気付きの違いで発生していると思います。
ご質問 16
２回目の人の説明が一方的で、細かく聞き出せなかったのですが、要するにそういうことみたいです。この物件を購入した場合、ローンで購入もできるのかと聞いたらもちろんできると言っていました。
仲介業者が入るのかどうかは答えてもらえませんでした。答えてくれたのは、「不動産手数料は入っていません。」でした。
アドバイスをありがとうございます。そうですね、今回はやめることにします。ネックになったのは、一度申し込むと解約するまで月々ずっと引き落とされるということです。
もし一回だけ買ってみるということであれば、あれこれ質問せずに一度は買ったでしょうね。それでよければ購読を申し込むということになったと思います。
そういえばドイツ人って話が終わったらガチャってすぐ電話を切りますよね。昔の同僚もそうでした。別に悪気は全くなく。
回答 15
ご質問 15
遅くなりましたが、例の不動産屋に連絡してみましたので報告します。
どうも、カタログを注文してそこにある物件に連絡などするようです。
また、その物件はプライベートなオークションがあり、それに参加することができるし、その前に交渉して買うこともできるそうです。それで売れなかったら裁判所で競売にかけられるという流れみたいです。
そしてそのカタログというのは月々19,80€で、毎月更新されたものが送ってくるそうです。申し込めば自動で毎月引き落とされるということです。
実は週の始めと今日の２回電話して、１回目は落ち着いた話し方をする人だったのですが、２回目はこちらがした質問にまともに答えず、一方的に喋って「どうするの！！？」
「とりあえずありがとう」って言ったら、「チュース」ガチャ！！！って乱暴に切られてしまいました。まあ、どこにでもいるので大体どういう人か想像できますが。
ネットで調べても見たのですが、いい評価と悪い評価が両極端ですねこの会社。
まだちょっと申し込むかどうか迷ってます。めげずにもう一回電話してみようかとも思っています。１回目の時は聞いたことにしっかり答えてくれる人だったし。
回答 14
凄いですね、4.75%(もの高金利)の定期などがあったのですね...
空室のリスクなどを考えますと、確かに仰るとおりです。
しかも空室だけではなくて、修理の必要性が出る時などもあります。
そういうリスクを考えた上で、よく今まで続けてきたと自分でも不思議に思ってしまいました。
確かに空室になった時は、冷や汗が「タラ～」でした。
よって、いかに空室の可能性を低めるかが勝負になり、お貸しする店子さんの層によって場所が決まってしまいます...
ご質問 14
そうそう、５%ってそういう数字ですよね。２００８年頃私の定期の金利は４．７５パーセントとかでした。もちろんこれはノーリスクで私のような貧乏人の元本は保証されますし金利を税金で取られるなどということもありません。
しかし不動産の場合は空室リスクやその他の費用が出てくる可能性が大きいですよね。なのでそれが最低ラインかな・・・とも思っています。
まあ焦らず欲張らず、でも一歩踏み出すことですよね。買い時でないときこそ、焦らず経験を積めるいい時かもしれませんね。
ちょっとやってみます。
回答 13
ご連絡ありがとうございます。
5% と聞きますと、大変低いイメージがありますが、銀行に預けておいても今は１％も切っているので、物価上昇を考慮すれば、銀行に預けておくと(タンス貯金もですが...) 目減りするばかりなので、それを考えますと５％なら何とか物価上昇分はカバーしてくれそうです。
オーバーカッセルの物件、無駄と思っていても試されてみては如何でしょうか？商社の世界では、千三(センミツ)ということばがあります。千の(プロジェクト) のアイデアがあって、その内成功するのは僅か三つだそうです。
メーカーはそれではあっという間に潰れてしまいそうですが...笑。
いずれにしましても、やってみて初めて経験になります。
かくいう私も、過去にかなりの無駄、敗戦処理をしてきています...笑。
ご質問 13
早速ですが、実際現状だと５%といっても結構厳しいですよね。今不動産投資って人気なんですかねえ。例のオーバーカッセルの物件ですが、あそこの不動産業者って、多分普通のところと違うみたいです。
あの写真もただのイメージみたいなもので実際の物件というわけではないかもしれません。
以前問い合わせたところ、カタログがあるだけのようなことを言っていました。
その時は取り寄せなかったのですが、取り寄せてみましょうか。
回答 12
ご自身が仰られるように、５％でもそれをどの長さで見るかによるかも知れません。
完済までには時間がかかりますから、短期決戦には向きません。実は私は、私の後も息子に引継ぎを行うつもりです。相手にその気があればですが...笑。
35㎡で500ユーロはほぼ家具付きの安い方のレベルです。よっぽど良い物件かと思います。Immermann周辺は特に価格が高いと思います。その分、独身、子ども無しの夫婦には大変便利です。
ご紹介いただきました物件、写真が物凄く広い部屋ですが3部屋になっています。どのようなレイアウトなのでしょうか...
いずれにしましても、当時私がターゲットとしていた価格の倍となります。現在はその価格ではオファーがないようですが...
どうか良い週末をお迎え下さい。
ご質問 12
回答 11－2:
しばらくご無沙汰しております。
イースターはいかが過ごされましたでしょうか。
さて早速ですが不動産の件、先日デュッセルドルフ周辺の不動産がバブル気味であるという情報をくれた同じ人物(実は弊社の税理士です)から本日、それがバブルであるかどうかは結局のところ誰にも分からない。オランダのように上がりっぱなしで下がらないこともあると言われました。
つまりそれは日本で起きたようなバブルで、はじけてしまう可能性があるのか、あるいはそれはなくて自然な上昇なのかは神のみぞ知ることで、そう言われてしまうと当然のことといえば当然ですが、不動産価格や株価格の動向はそういうものとしかお伝えのしようが無く、頼りなくて申し訳ありません。
よりまして、もうしばらく様子を見るのも方法ですし、物件探しを始めるのも方法です。
投資のタイミングは残念ながら誰にも予想が付きませんので、その旨どうかご理解の程宜しくお願いいたします。
この情報により、もし数年後に不動産価格の暴落などは起こらず、「あの時に川崎が待った方が良いといったから買わずに待ったのに機会を逃した...」 などということがないように、保身の意味があります...汗/笑。
回答 11:
不動産価格の件ですが、「値段が上がっていると、投資する価値がある...」 は変な理屈ですね...笑。 でもその矛盾には誰でも気が付きそうですが...笑。 当時私が投資していた頃の目安は、XXX になります。
現在の価格は、10年以上たってはいますが、その頃と比べますと約倍となります。ここ数年値上がっているのは私も知っていますが、その場合は購入はしばらく(数年?)見合わせた方が良いと言えます。
ご質問 11:
回答 10:
銀行とはすでに詳しく確認されているようで、それは大変に良かったです。
私の方の実例ですが、全て家具付となります。しかもレベルの高い(? 笑) 家具付です。つまり、他に何か必要なものがない程度に家具を揃えます。
家具どころか、洗濯機や鍋食器等の台所用品、シーツやタオルも揃え、駐在さんが来たらすぐにそのまま生活スタート可能です。
便利さを追求して、見学に来る店子さんがその場でそのアパートに決めてしまう確率を高めています。場所の鉄則も、その点からくるものです。
回答 9:
グーグル検索... びっくりしました。早速試してみると、本当に、何と上から三番目。
回答 8:
となります。
回答 2:
ローンを完済するまでご本人が入られても勿論宜しいのですが、その場合はアパート経営にはならず、アパート経営はずっと先のことになるということでしょか？
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