クライアント G さんのケース

 

 

 

ご本人がドイツに在住していて、不動産物件を一緒に買うというパートナーがアメリカにいる方のケースです。

 

 

 

 

 

(一番下からスタートして、上から新しい順です)

 

 

 

質問:

少し時間が経ちましたが、昨日Notarterminが終了しましたので、ご連絡させて下さい。
 
読み上げる最中に、Notarが所々分かりやすく説明してくれてたのですが、正直よく理解できませんでした。
しかし、特に変わった内容でもなく、一般的なことだと思いましたので、これでこのまま色々な手続きが自動的に進んでいきそうです。
 
仲介業者とのやりとりでは、様々なアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。
 
ひと段落着きましたので、ご連絡致します。
 
 
 
質問:
ご返信ありがとうございました。
 
仲介業者の返事で、「税金が云々〜」と出てきたので、よく理解できておりませんでしたが、川崎様が素速く訂正して下さったので、落ち着いて仲介業者と電話で話すことができました。
 
こんな感じなので、自分のドイツ語能力でNotarterminが無事に終わるのか不安でもありますが、書類を読み込んで準備していくしかありませんね。
 
結局、仲介業者の提案通りに私が一人で購入することになり、その旨を一筆また書かされました。
「そのパートナーがドイツに銀行口座を持ってたり、ドイツ在住ならいいけど、ドイツは税金が高いし、その彼の為に通訳を雇うとなると色々コストや時間がかかる。今回は私が購入することでお願いしたい、それかこの物件に興味がある他の人に売りたい。」と言われました。「将来的に配偶者として彼を登記すれば良い。」と説明され、もうそれで了承しました。
 
来月初旬に、Kaufvertragsentwurfが届き、中旬にNotarterminです。
 
Im Monat Oktober sollte der Kaufvertragsentwurf vom Amtsgericht nachgenehmigt worden sein, dann würden Sie den Kaufpreis bezahlen und wir würden Ihnen die Schlüssel übergeben.
 
ここでやっと仲介業者へ支払いになりますが、Amtsgerichtで約2ヶ月も時間がかかるのですね。
売り主は高齢女性(既に死去しているかもしれません)ですが、代理人を立てており、その代理人がNotarterminに出席します。
 
売り主の代理人がいるのに、Notarterminから2ヶ月も間が空くと、その期間中、売り主や買い主の身の上に何かあったらどうするの?と普通に疑問に感じてしまいました。
 
取り急ぎ、Notartermin等の流れが決まりましたのでご連絡致します。
 
いつもアドバイスありがとうございます。

 

 

 

回答:

少しだけ訳の訂正をさせていただきます。
 
自分一人で購入して、将来いつか結婚したら、オフィシャルには無税で半分プレゼントして、インオフィシャルには彼がその代金を小柳さんにプレゼントする方法を提案しています。
 
いずれにしても、ドイツにいない、ドイツ語が出来ない人が今回の購入者に加わるのは、かかる手間と時間の関係から嫌がっています。

 

 

質問:

実に分かりやすくご説明して頂き、ありがとうございます。

 
仲介業者に、私のパートナーの土地登記簿への登録について再度確認したところ、以下の返事がきました。
 
Sehr geehrte Frau XXXXX,
 
im ersten Schritt müssen Sie die Immobilie alleine kaufen OHNE das Ihr Lebenspartner im Grundbuch eingetragen wird.
 
Nur wenn Ihr Lebenspartner bei dem Notar dabei wäre und der Vertrag dann noch übersetzt werden müsste ins Englische oder Japanische könnte Ihr Lebenspartner ins Grundbuch eingetragen werden.
 
Dieser Aufwand wird vom Verkäufer nicht gewollt das würde zu lange dauern.
 
Wenn Sie später verheiratet sind dann können Sie Ihm die Hälfte steuerfrei schenken und er kann Ihnen im Gegenzug Geld schenken. Dann wird er auch im Grundbuch eingetragen.
 
Bitte rufen Sie mich morgen nochmal an unter 0xxxxxxxx, damit wir entscheiden ob und wie es weitergeht.  
 
また明日電話で仲介業者と話さなくてはなりませんが、その前に川崎様に確認したく、ご連絡致しました。
 
まず物件は、私のみが購入し、パートナーの名前を登記簿に入れるには、川崎様がおっしゃってたように、パスポート持ってNotartermin に来なくてはならないのですね。
 
そして、それを必ず英語か日本語に訳さねばならない。売り主は早くこの契約を終わらせたいから、長引かせたくはない。
 
将来私が結婚したら、税金が半分になってその分得をするし、私のパートナーは配偶者として、登記簿に名前を登録できる。
 
このような解釈で合っていますでしょうか?
 
将来的に、私のパートナーを登記簿に登録できるのでしたら、その旨をパートナーに話して説得してみます。
 
いつもお返事ありがとうございます。

 

 

 

回答:

アメリカのご友人にとっては、登記に名前が出ることに意味があるのだと思いますが、その場合はいずれにしましても、本人がパスポートを持ってNotar の前に現れるか、それをアメリカで行なってアポスティーユを付けるかが必要だと思います。

 

あるいはアメリカの場合は英語なので、ひょっとするとアポスティーユは不要なのかも知れません。私の経験は今まで全てドイツ・日本間のみになります。

 

確かに一番簡単なのは、XXXさんが購入し、アメリカのご友人とは例えば個人的な借用書のような物を作ることですが、それではご友人は不満足なのだと感じられます。

 

仲介業者さんも人間ですから、なるべくスムーズな方法を選んでお勧めします。

追加費用はアメリカのご友人側にかかるものだと予想しますが、時間はどうしてもその分余計にかかってしまいます。

 

 

 

質問:

ご返信ありがとうございます。
 
お忙しい中、いつもすぐにお返事頂きまして感謝しております。
 
事情は、仲介業者にメールにて説明しましたところ、昨夜そして今朝と、2つ続けて以下のメールをもらいました。
 
Guten Abend Frau XXXXX, wir brauchen von Ihm die gleichen Dokumente wie von Ihnen ( Personalausweis usw.) sowie eine Übersetzer für die Beurkundung. Ebenso muss er zur Beurkundung nach Deutschland kommen. Wenn Sie alleine kaufen ist dies wesentlich einfacher, er kann später auch noch ins Grundbuch übernommen werden. Guten Abend Xxxx Xxxx.
 
そして、今朝は、
 
Hallo Frau XXXX,
 
ich kann den Datei-Typ leider nicht öffnen, bitte senden Sie uns die Absichtserklärung per Fax oder per Post zu. Vielen Dank und wegen Ihres Partners sollten wir bitte
 
nochmals telefonieren, das ist nicht so einfach um vielen Kosten verbunden. Dies lässt sich nach Ihrem Kauf besser und einfacher klären. Sie erreichen mich unter XXXXXXXXXX
 
仲介業者も川崎様と同様に、私が購入する方が話が早いと言っています。
まだ仲介業者とは電話していませんが、私が購入するように説得されるような気がします。
コストがかかると二つ目のメールに記載がありますが、何のコストが沢山かかるのでしょうか。やはりそのアポスティーユ代などでしょうか。。
 
売り主は高齢女性ですし、もしくは既に死去してるかもしれませんが、既に代理人を立てており、専門家がNotarterminに来るようです。
 
私がパートナーの代わりに支払いと購入手続きをして、彼から私の口座に直接購入金額と改装費用をもらい、土地登記簿に彼の名前と私と両方記載するのが、一番面倒くさくない方法かもしれません。
 
仲介業者のメールでは、私の解釈が間違ってなければ、私が1人で支払いしようと、後ほどパートナーの彼の名前を登記簿に記載できる、との内容だと解釈しました。
 
私のパートナーはドイツにも登記したいので、支払いは進んでやりたいようです。コレクションみたいなものなんでしょうね。
 
取り急ぎご報告させて頂きました。
 
いつも本当にありがとうございます。

 

 

回答:

ご本人がドイツにいらっしゃるので、XXXさんお1人のご購入が一番楽なのですが、どうしてもアメリカのご友人が加わる場合は、そのご友人のアポスティーユ付きの承認が必要です。

 

まずはXXXさん(と売主)がNotar に行き、売買契約書にサインを入れます。それをアメリカに送り、ご友人がアメリカでドイツの公館に行き、そこでサインを入れるか、アメリカのNotar に行きサインを入れてアポスティーユを付けドイツに返送し、ドイツのNotar が登記するという手順になると思います。

 

XXXさんが売主と一緒にこちらにお越しになれれば全てアレンジさせていただくことは出来ますが、遠いのでそういうわけにもいかず、仲介業者さんが知っている地元のNotar を使うと思います。いずれにしましても、これらの詳細を全て仲介業者さんに伝えておく必要があります。

 

 

質問:

こんにちは。ご返信ありがとうございました。
 
その後ですが、仲介業者から、RESERVIERUNGSVEREINBARUNGが届き、Notarへ知らせるSteuer-Identifikationsnummerや私の身分証明書を提出して下さい、との事でした。Notarterminは仲介業者の方で、Wiesbadenで日時を手配するそうです。
 
私のドイツ語はかなりいい加減ですが、Notarterminでの読み上げが紋切り型の儀式の様なものでしたら、専門家の方無しで挑戦してみようかとも思い始めました。
 
>>XXXさんが訳すことでNotar も普通は納得してくれますので、一度ご確認お願いいたします。
 
これは、私のパートナーもNotarterminに同席させて、逐一その場で、私が彼に通訳をするということでしょうか?
Notartermin後にまとめて、ざっくり通訳ならできるかもしれませんが、正直あまり自信がないところです。
 
パートナーの名前を登記するに際して、以下質問です。
 
私のパートナーは、アメリカ在住日本人ですので、ドイツに全く関わりがありません。ドイツ語も全く理解できません。定期的にドイツに遊びに来る程度です。
 
そのような背景の人間を土地登記簿に記名するには、彼のNotartermin参加必須で、登記簿登録の為にAmtsgerichtにももちろん直接本人が私と一緒に出向かなければならないでしょうか?
 
私のパートナーは以前アメリカで不動産を購入した経験があり、やはりアメリカでも自分の代わりに専門家の方には、ハンコ一個の為に5000ドルも支払いせねばならなかったりという経験があるので、今回もそれで簡単に済むなら、とも言っています。
 
ドイツにも絶対物件を持ちたいという、不動産が趣味である彼の拘りがあるので、今回の支払いを全部自分がしたい、とも言ってるくらいです。
 
支払いをしてもらうのはウェルカムなのですが、結局は私の名前で取り引きは進んでるので、このRESERVIERUNGSVEREINBARUNGに署名する前に、彼の名前で進めるように変更すべきか?とも思います。仲介業者は面倒に感じるはずでしょうが。
 
本当は固定資産税などのことを考慮すれば、海外に住んでる彼がこの物件を購入し、私がそこに居候の形で住むのが一番節約・節税できる方法かもしれません。
 
ただ今回は高額物件ではないですし、私もドイツで仕事をするには当面住むところが必要なので、そろそろ賃貸生活から卒業し、自分の人生勉強と経験の為にSanierungには頭が痛いですが、頑張って手続きをやっているところです。
 
パートナーの名前と私の名前を、登記簿に両方記載できるように、どの様に手続きを進めていけば良いのかご教授頂ければ大変助かります。
 
どうぞよろしくお願い致します。

 

 

 

回答:

ご連絡、ご確認、ありがとうございます。
 
既にお読みいただいているかもしれませんが、実はクライアントA さんは、駅前の掃除活動にも参加してくださっている私の知人でもあることから、私への質問がしやすいためか、かなり真剣で臨場感あふれた深堀りのQ&A になっていると思います(笑)。
 
XXX さんには、是非クライアントG さんになっていただければと思います。
 
ドイツの業者さんと申しますか、サービス業に関してですが、中には勿論素晴らしい方々もたまにいらっしゃいますが、基本的にはかなりいい加減です。
しかも、自分の方が情報を必要としている時にはどんどん来ますが、その逆の時は特にレスが悪いです。

 
つまり相手の立場に立っていません。ドイツの教育の影響が大きいのですが、自己中さんがたくさんいます(笑)。
 
ドイツ生まれ、ドイツ育ちの我が家の子ども3人たちも危ないです(笑)。
 
勿論日本人にもそういう人たちがいますが、そこはやはり超安全島国の日本と、大陸の違いだと思います。どのように連絡してもつながらない時は、やはり待つしかありません。
 
これは私の想像ですが、相手はもうこの物件が売れたので安心していて、他の物件で忙しいのではないでしょうか?
いわゆる、「釣った魚には餌を...」 です。
 
その他の書類に関してですが、基本的にはNotar が入りますので、詐欺やいい加減なことはできないはずです(Notar も、もしそういうことが起これば、たちまち商売ができなくなってしまうからだと考えています)。
 
私の場合、人様よりいい加減なのかもしれませんが、前にも書かせていただきましたように、Notar が売買契約書を読み上げている時は、あまりに退屈でついつい船を漕ぎ出してしまいます(笑)。


あえて申し上げますと、その物件を貸すための購入である場合は、Hausgeld の金額の高さや内容を多少チェックします。
 
それを貸す時の家賃の設定などの時に参考にします。でも今回はご自身でのご利用なので、特に問題はないかと思います。
 
正直なところを申し上げますと、既に10軒近く物件を購入していますが(何件もの会社設立でもNotar には行っています)、未だに私は的を得た理解をしていないのかもしれません。


実は最近、過去14年間住居での大家として日本一という方(オフィースだと森ビル?) のドイツでの物件購入をお手伝いさせていただいていますが、同じ調子でアドバイスをさせていただいています。
 
その方は、日本やアメリカでは弁護士を活用されていますが、私がドイツではそれは不要ではないでしょうか? と申し上げますと、もし騙されたらどうするのか? と言われます。
 
最初から組織的に組まれた場合は、確かにそれもあり得るのかもしれませんが、今までの経験やドイツの仕組みからそれはまずないと判断しています。但し、その人の場合は物件の金額が円で億単位なので、多少心配はしてしまいますが...
 
最後の件ですが、もしXXXさんがドイツ語が出来る場合、XXXさんが訳すことでNotar も普通は納得してくれますので、一度ご確認お願いいたします。
 
何かありましたら、ご遠慮なくご質問下さい。

 

 

質問:

ご返信ありがとうございました。
 
例題としての掲載は、名前と地名を伏せて頂けましたら、掲載は問題無いです。職場では、物件購入の話をしておりませんので。
やはり日本語でアドバイス頂けるのは大変心強いので、他の方の参考になれればと思います。私も、サイトに掲載されている他の方の例題を興味深く拝読致しました。
 
あの後、仲介業者に「現金一括で買うのは問題無いので、購入手続きを進めて下さい。」とメールし、電話もして留守番電話にメッセージも残したのですが、まだ返信がありません。
 
仲介業者からのリアクション後に川崎様にお返事を、と思っていたのですが、このような状況です。それでは手続きを進めますね、ありがとうございます〜くらいの返信があってもいいとは思うのですが、まあドイツの仲介業者なんてこんなものでしょうか。
 
自分でもNotarterminの事は調べてみます。
 
売り主のTeilungseklaerung, Grundbuchauszug,Hausgeldの明細等で、注意してチェックしておかなければならない事項がありますでしょうか?
 
川崎様へのお仕事依頼ですが、私のパートナー男性の名前も登記したいのです。彼はドイツ語が理解できないので、専門家の方に報酬をお支払いして、彼の代理人としてお願いしなければならないのではないか?と考えています。

 

 

 

回答:

ご連絡ありがとうございます。
 
価格の件、残念ながらそのようです。
確かにドイツ人は、中東や南ヨーロッパの人たちとは違って価格交渉の部分を上乗せして交渉するのではなく、最初から希望販売価格をそのまま載せる傾向ですので、まけてくれても5% とかのケースが多いです。
 
余談までに、それでもそれは事情次第で、拙宅の場合はかなり安くしてくださいました。売主が老ご夫婦でしたが、娘さんが住む南ドイツに少しでも早く行きたくて買主を見つけたがっていたためです。
 
そしてさらに余談を続けますと、そのご夫婦とはその後も仲良くさせていただき、南ドイツから遊びに来て下さったりもしましたが、ご主人はその後亡くなられてしまいました。
 
「現在ドイツにお住まいの方の場合」の、後半部分辺りからのお仕事を依頼させて頂くことは可能でしょうか... の件ですが、残りはNotar の所に行ってサインを済ませるだけですので、そしてご自身でご利用になられるようですので、特にサポートは必要ないかと思うのですが...
 
それとも Notar に行く際のお供のことでしょうか?
 
もしそうでしたら、デュッセルドルフの近郊でしたら簡単に伺えますが、Mainz ですと出張になってしまいます...
 
ところでこのメールのやり取りですが、詠んだ人が分からないようにお名前や地名を伏せて例題として掲載させていただくことは問題ないでしょうか?

 

 

 

 

質問:

 

早速のお返事ありがとうございます。値下げ交渉は不成功でした。以下、この返事をもらいました。
 
Guten Tag Frau XXXXXX,
 
nein an dem Preis ist nichts zu machen, wenn Sie Bar bezahlen und nicht mit der Bank finanzieren dann haben Sie einen Vorteil gegenüber den anderen Kaufinteressenten.
 
Mit freundlichen Grüßen
 
物件の情報が少なくて、申し訳ありません。XXXXXX 中央駅から徒歩5分の物件です。
ずっと XXXXXX で探してるのですが、1-2ZimmerでAltstadt の物件自体がなかなか出てこないです。
 
この価格には、地下駐車場と30平米の倉庫が付いてきます。部屋専用ケラーも別に付いてきます。
倉庫は、この建物の住人で本を大量に所有している人が借りたいと興味あるそうです。
駐車場と倉庫は、仲介業者曰く、毎月70-90ユーロで貸せると言っています。
 
ここ1-2年、Altstadt で物件が出たら問い合わせていたのですが、いつも手遅れておりました。今回は大がかりなSanierung が必要な為か、この物件に関しては私が一番早い問い合わせ者だったようです。
 
ちなみに、今現在この同じ建物の違う階に賃貸で住んでいます。Sanierung にはさらに2-3万ユーロは費用がかかるのでは?と考えています。
 
何故かコピペができないのですが、こちらの不動産屋さんサイトのAngebot から99.000ユーロの物件がすぐに出てきますので、お時間ある時に是非ご覧頂けたらと思います。
 
これから購入に際して、「現在ドイツにお住まいの方の場合」の、後半部分辺りからのお仕事を依頼させて頂くことは可能でしょうか?
 
自分でできる事はある程度やりたいと思いますが、なかなか専門的な部分は自信が無い状況です。

 

 

 

 

 

回答:

このアパートを、99.000ユーロで、そして現金でお買いになることに間違いないでしょうか?
 
との問いかけですので、「はい」そうですと答えれば、その次に予約証明書(?) なるものが送られてくるので、それにサインをして返送し、そこから正式な売買契約書作りになるようです。


不動産仲介業者(?) さんも、確実にことを進めてゆきたいのだと思います。
 
それにしても、2.750,00/㎡ は結構な価格ですが、今日の相場はそんなものなのかも知れません。(最近私は詳しくチェックしていません... 私がちょくちょく購入していた頃の目標購入額は、€1.200/㎡ でした。)


ちなみにデュッセルドルフの一等地に現在建てられている大きな物件の各アパートは、€7.000/㎡ で、もはや一般人に手が出る金額ではありません...
 
もし価格交渉をご希望でしたら、次のメッセージを出してみて下さい。
 
Sehr geehrte/r XXXX, (女性なら geehrte、男性ならgeehrter です)
 
Ist die Verkaeuferin vielleicht bereit, mit dem Preis etwas zu machen..?
 
Bar zu bezahlen ohne Bank ist richtig.
 
Mit freundlichen Gruessen
名前
  
以上となります。

 

 

質問:

早速のお返事ありがとうございます。
やはり日本語でアドバイス頂けると、大変心強いです。
 
初めての物件購入になります。XXXXX の1 Zimmer の36平米で99.000-ユーロです。
住宅ローンは利用せず、自己資金で支払います。
 
売り主の高齢女性が長く住んでたので、内装が古く汚くて、Sanierung が必要です。Badezimmer も総取っ替えで、新しくキッチンも必要です。Baujahr が1973年です。おそらくこれからのSanierung に最低20.000-ユーロはかかると考えています。
 
今朝、不動産仲介業者から下記の連絡がありました。月曜日とは来週の7月23日月曜日だと思います。
 
Guten Morgen Frau XXXXX,
 
Sie möchten die Wohnung gerne für 99.000 Euro kaufen und werden diese Bar bezahlen richtig ?
 
Wir bitten um eine kurze Bestätigung. Wir würden das dann am Montag mit der Rechtsanwältin besprechen und denken das wir die Freigabe bekommen damit Sie dann eine Reservierung unterschreiben können und ein Kaufvertragsentwurf auf Ihre Kosten werden kann.
 
Wir bitten um eine kurze Bestätigung für o.g. Daten und den Ablauf.
 
Vielen Dank!
 
購入意思はメールで伝えているのですが、さらにBestätigung が必要のようです。
 
冒頭の文章の意味がよく分からないのですが、価格の値下げ交渉ができる余地があるのでしょうか?本当にこの値段で良いのですか?と聞かれてるのでしょうか…
 
自己資金の銀行証明書は、既に仲介業者に提出済みです。
 
来週の月曜日に支払いの公的手続きをしたいので、私のBestätigungが必要だと解釈しておりますが、合ってますでしょうか?
 
良ければまたお時間ある時に、ご教授下さると大変助かります。

 

 

 

回答:

お問い合わせありがとうございます。

 
早速ですが、もし今回が最初のご購入である場合、不安がつきまとうのは当然のことだと思います。
 
私も1980年代前半の最初の物件購入の時にはかなり緊張したのを覚えています。
 
ですが、Notar の存在自体が公平な立場にあり、売買契約書は雛形があって、Notar もそれを毎回使っているため、金額等に間違いでもない限り(それもまずあり得ませんが…)、普通は大丈夫です。
 
私の数軒目の購入からは、律儀正しく売買契約書を目の前で読み上げるNotar の目に前で、ついついうたた寝をしてしまうようになってしまいました。
 
何を説明させていただきたいかと申し上げますと、Notar は、もし何か問題を起こしますと、それはそのNotar のその後のビジネスに支障をきたします。
 
つまり、Notar は公正な立場でキチッとした仕事をしなければならない立場にいます。
 
よりまして、買う物件が決まっていて、その物件を間違いなく自分の目で確認し、おかしな点でもない限り、その物件についた値段を支払うということにおいては、普通は心配ごとはありません。
 
但し、例えばその物件の金額が、市場価格に見合わないなどという点は、Notar の管轄以外になります。
 
もし例えば最初から詐欺を行うということで仕掛けられたことでしたら話しは別ですが、それは普通よほどのことでもない限りはあり得ないことですので、安心してNotar のところに行ってサインが出来ると言えます。
 
Notar が売買契約書を読み上げ、最後にそれを理解、承諾したということで販売者と購入者が両者サインを入れますので、ドイツ語が出来るか、英語が出来て英語併記とするか、あるいは通訳が必要なはずです。
 
但しこれは、ドイツの普通一般の不動産売買における常識ですので、組織的に企てられた組織犯罪などがあれば、その場合には適用されませんことをご了承の程、宜しくお願いいたします。
 
 

 

質問:

初めまして。ドイツの XXXXX 在住の日本人です。
この度、市内で自己使用目的の1Zimmer、36平米のお部屋を購入することになりました。


部屋の内見を済ませ、不動産仲介業者とやり取りをしておりまして、現在、売り主のTeilungseklaerung, Grundbuchauszug,Hausgeldの明細等を頂いたところです。


書類内容が不動産用語ばかりで、理解できずに困っております。
この物件を購入するのは間違いないのですが、「これらの書類の中に、何か私にとって不利益になることが盛り込まれてたら?」と考えると、購入手続きのGOサインを出して良いものか、と躊躇しています。
それに、これからのNotarterminも不安です。


主にデュッセルドルフ在住日本人の方のご相談に応じられてると思いますが、XXXXで自己使用目的の物件を購入する際のお手伝いを依頼させていただく事は可能でしょうか?