ドイツで不動産投資 - アパート経営をしてみませんか?

銀行の金利が長く低迷しています。大切な資金を銀行に寝かせておいても、金庫代わりにしかなりません。日本と違って不動産価格が安定している(ここ数年は上昇) ドイツの物件に投資が可能です。

デュッセルドルフとその周辺には8千人以上の日本人が在住し、そのほとんどの滞在期間は1年~数年。そのための安定した賃貸アパート需要があります。

マンションを購入して、安定した店子の需要があり、家賃収入の面でも一番安心できる日本人向けにアパート経営をする場合、安定した不動産投資になります。アパート経営とはいっても、オーナーにはなるものの実際の経営は任せっきりなので必要なものはアパート購入資金と最低一度の渡独だけ。

 

物件の場所や価格、程度、条件等は選び抜く必要がありますが、それらのノウハウ、準備から運用までのサポートを全て承っております。その後例えば毎年、あるいはそれ以上の頻度でアパートの様子を見学に訪独することも勿論可能です。

納税額は利益に対して約25%、おおよそのリターン率は約7%~10%を見込んでいますので、投資した物件に関しては約10年~20年後に資金の回収が終了することになります。つまり、投資した金額のドイツの不動産が約10年~20年で手に入り、その後の家賃は収入となります。

 

 

 

1. 投資金額を決めます。投資する金額が1千万円の場合、900万円程度の物件を探します。探す場所は、物件を借りてくれる店子が途切れない場所、つまり貸し手市場である場所を選びます。1千万円の内の約1割は下記の費用に費やされます。

A. 不動産業者の仲介手数料
B. 家具備品の準備費用                                                                                                            

C. 司法書士での売買契約締結費用                                                                    

D. 不動産購入税(6.5%)                                  

E. 市の不動産優先購入権放棄確認料金(€ 50)

 

2. 弊社が投資金額に見合った物件を選定します。金額により広さが決まり、広さにより貸す相手の家族構成が決まり、それにより選ぶ貸し手市場の地域が決まります。見合った物件が見つかり次第、試算プランを作成します。

投資に興味をもたれた時点でまずは一度現地を訪問して、20年以上前から行われているアパート経営の実例を見学して、詳しい相談を受けることも可能です。

 

3. 投資金額に見合う物件が見つかり、試算プランが出来上がれば、それをご確認いただきます。投資決定の場合には最低でも一度、物件購入のための渡独が必要です。その時に投資物件の見学をすることができます。渡独のアレンジを一切お引き受けすることもできます。

 

4. 弊社スタッフがお供して、司法書士にて購入手続きを行ないます。それまでに、司法書士が必要とする情報をご用意いただきます。

 

5. 購入の済んだ後に、賃貸に必要な家具などの準備を弊社が行ないます。ドイツのマンションには、キッチンもついていないケースも多々あり、準備には1ヶ月ほど時間がかかります。

 

6. 賃貸準備が終わり次第、貸しアパート情報を広告に出して店子さんを見つけます。選んだ場所は貸し手市場、家賃は相場に見合ったもの、広告媒体は一日の訪問者アクセスが2千の姉妹サイト、ネットdeデュッセルで確実に見つけます。

 

7. 賃貸契約書やその他必要なものは全て弊社で用意しますので、ここから実際のアパート経営が始まりますが、弊社がアパート経営の代行を行いますので、投資者に必要なことは店子さんとの賃貸契約のサインのみとなります。

現在既にドイツにお住まいの方向けの説明は、お問い合わせフォーマットの下に続きます。

 

ご質問と回答の内容は、ご迷惑のかからないように匿名等で掲載させていただくことがありますので、どうか前もってご了承いただけますようお願いいたします。

 

 

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現在既にドイツにお住まいの方の場合

ご自身で物件を探していただき、探すのに必要なアドバイスを提供させていただきます。候補の物件が見つかってからの流れは下記のようになります。

 

 

1.不動産屋さんに見学申し込み

賃貸の場合は、オーナー(大家) さん直接の場合もありますが、売買の場合は大抵不動産屋さんが間に入っており、3.57%程度の紹介料が必要です。

 

ちなみに現在私たちが住む家( 50万レベル)は、幸いにも前のオーナーさんが直接広告を出しており、不動産屋が間に入らない、NOTARでの直接売買でした。

 

 

2.見学後、その物件が気に入った場合には、価格に関して交渉。

 

 

3.価格に折り合いがつけば銀行に相談。

銀行から十分な融資を受けられることが分かれば、

 

 

4.銀行側、あるいは個人負担にて、第三者の専門家による(物件価格) 査定を依頼。

銀行によって、そしてその時によってケースバイケースで違います。

金額のレベルによっては、必ずしも査定が必要ではありませんが、査定を行うと公正な評価が出ますので、買う金額に関して安心できます。

 

 

5.4.の結果次第では、場合によって売り手と価格交渉。

交渉価格が、査定価格より高いような場合。

 

 

6.価格の点で折り合いがつけば、NOTAR(司法書士) を予約。

 

 

7.NOTAR (司法書士)の所に行き、売買契約にサイン。

 

 

8.銀行から売り手側に送金。

 

 

9.不動産購入税(6.5%)の納税、不動産仲介業者費用(約3.6%)、NOTAR費用、市の優先購入権放棄費用(€50)等の支払い。

 

 

10.  物件入手。

 

 

となります。

上記の1.~7.まで全ての立会い、通訳、その都度のチェックをさせていただきます。

 

お見積料金:

不動産屋さんを通さず、オーナー to オーナーでの売買の場合、物件購入価格の5,8%。不動産屋さんが間に入っている場合は3,3%

 

もし例えば、物件購入後にご自身で住まわれず、人に貸してその面倒を全て私が見るような場合は、日本からの投資のケースと同じ方法が可能です。

 

物件購入後に、お客様がご自身で住まわれて、様々な点においてアフターフォローをご希望の場合は、保険(費用)的な考え方でアフターフォローをお引き受けすることも可能です。

 

その費用は、一年にまとめた場合、毎年約1時間ほどは何らかの形でお世話をさせていただくと考えて、135 を毎年一括、あるいは12で割り、毎月のお支払( 15)、あるいは実際にお仕事が発生した時のみの実費(仕事にかかった時間 X 135) という方法も可能です。

 

ドイツで一般的な不動産仲介手数料は物件価格の3% + 19%(消費税) となります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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